Quart d’heure expert Avinim Réseau Brokers : focus sur les points clés du bail commercial avec le cabinet Gouache
Quart d’heure expert Avinim Réseau Brokers : focus sur les points clés du bail commercial avec le cabinet Gouache
Dans le cadre de ce quart d’heure expert, Avinim Réseau Brokers a réuni ses brokers autour d’un sujet central : le bail commercial. Cette session a été animée par Me Stéphane INGOLD, avocat associé du cabinet Gouache, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux et de l’immobilier d’entreprise.
Le cabinet Gouache, expert des baux et fonds de commerce.
Au travers de son pôle immobilier commercial, composé de cinq avocats dédiés, le cabinet Gouache Avocats assiste ses clients à chaque étape de leur implantation commerciale, de la signature du bail ou l’acquisition du fonds au suivi du bail en cours d’exploitation. Son objectif : sécuriser juridiquement les opérations et optimiser les coûts immobiliers.
Pour cela, l’équipe a développé des processus éprouvés et des outils dédiés permettant d’agir efficacement sur la révision des loyers, la réduction des charges et l’anticipation des renouvellements.
Classé par Décideurs en « Immobilier – Droit des baux », le cabinet Gouache Avocats bénéficie d’une reconnaissance dans la catégorie « Forte notoriété », confirmant sa reconnaissance par le marché. Son expertise s’appuie également sur une forte implication doctrinale : rédaction d’ouvrages de référence sur le fonds de commerce, contributions régulières aux Éditions Législatives – Lefebvre Dalloz et mise à jour d’encyclopédies juridiques utilisées par les praticiens.
Bail commercial : sécuriser chaque étape de la relation locative.
Lors de son intervention, Me INGOLD a rappelé que le bail commercial structure toute la vie d’un point de vente. Une mauvaise négociation initiale peut générer des risques financiers et juridiques majeurs
L’intervention s’est articulée autour de quatre axes clés.
1. La durée et le renouvellement du bail
Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans, (Art. L 145-4 du Code de commerce), sans durée maximale légale.
Cependant, le choix d’une durée supérieure à neuf ans a des conséquences directes : déplafonnement du loyer du bail renouvelé et possibilité de déroger à la faculté de résiliation triennale.
Le droit au renouvellement est un principe d’ordre public, (Art. L 145-15 du Code de commerce), sous réserve du respect des conditions légales par le locataire.
Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement (article L.145-9 du code de commerce). A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, en principe aux clauses et conditions du bail expiré. Les parties peuvent également, d’un commun accord, renégocier les clauses du bail
2. Le loyer et son évolution
Le loyer constitue une obligation essentielle du bail. Il est fixé librement entre les parties. Il peut être fixe, variable, fixe et variable ou structuré en paliers. Son évolution repose sur des mécanismes contractuels et légaux : indexation conventionnelle, révision triennale légale. Le cabinet a alerté sur les conditions de licéité des clauses d’indexation, notamment celles prévoyant uniquement une hausse, désormais réputées non écrites.
3. La valeur locative « code de commerce »
L’Article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Cette valeur est distincte de la valeur locative de marché, souvent plus élevée.
À défaut d’accord, la valeur locative est déterminée selon des critères précis : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage. Cette disposition n’est cependant pas d’ordre public et le bail peut y déroger.
Son analyse conditionne directement la stratégie du bailleur comme du preneur. Si la valeur locative baisse, le preneur a intérêt à prendre date en délivrant une demande de renouvellement dans le délai de 6 mois avant le terme du Bail. Si la valeur locative augmente, le bailleur a intérêt a délivrer congé.
Si la valeur locative est supérieure au dernier loyer en vigueur, le preneur bénéficie en principe du mécanisme du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce sauf exceptions suivantes : baux d’une durée supérieure à 9 ans (ou 12 ans par effet de tacite prolongation) ; locaux monovalents ; modification notable de certains éléments du bail.
4. l’actualité législative
Le cabinet a également présenté les possibles impacts du projet de loi de simplification de la vie économique, notamment les dispositions pouvant d’ores et déjà être raisonnablement intégrées dans les négociations (mensualisation du loyer, plafonnement du dépôt de garantie, et clause tunnel)
Le bail commercial reste un levier stratégique et sa maîtrise contribue à protéger la rentabilité du point de vente.
Dans le cadre de ce quart d’heure expert, Avinim Réseau Brokers a réuni ses brokers autour d’un sujet central : le bail commercial. Cette session a été animée par Me Stéphane INGOLD, avocat associé du cabinet Gouache, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux et de l’immobilier d’entreprise.
Le cabinet Gouache, expert des baux et fonds de commerce.
Au travers de son pôle immobilier commercial, composé de cinq avocats dédiés, le cabinet Gouache Avocats assiste ses clients à chaque étape de leur implantation commerciale, de la signature du bail ou l’acquisition du fonds au suivi du bail en cours d’exploitation. Son objectif : sécuriser juridiquement les opérations et optimiser les coûts immobiliers.
Pour cela, l’équipe a développé des processus éprouvés et des outils dédiés permettant d’agir efficacement sur la révision des loyers, la réduction des charges et l’anticipation des renouvellements.
Classé par Décideurs en « Immobilier – Droit des baux », le cabinet Gouache Avocats bénéficie d’une reconnaissance dans la catégorie « Forte notoriété », confirmant sa reconnaissance par le marché. Son expertise s’appuie également sur une forte implication doctrinale : rédaction d’ouvrages de référence sur le fonds de commerce, contributions régulières aux Éditions Législatives – Lefebvre Dalloz et mise à jour d’encyclopédies juridiques utilisées par les praticiens.
Bail commercial : sécuriser chaque étape de la relation locative.
Lors de son intervention, Me INGOLD a rappelé que le bail commercial structure toute la vie d’un point de vente. Une mauvaise négociation initiale peut générer des risques financiers et juridiques majeurs
L’intervention s’est articulée autour de quatre axes clés.
1. La durée et le renouvellement du bail
Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans, (Art. L 145-4 du Code de commerce), sans durée maximale légale.
Cependant, le choix d’une durée supérieure à neuf ans a des conséquences directes : déplafonnement du loyer du bail renouvelé et possibilité de déroger à la faculté de résiliation triennale.
Le droit au renouvellement est un principe d’ordre public, (Art. L 145-15 du Code de commerce), sous réserve du respect des conditions légales par le locataire.
Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement (article L.145-9 du code de commerce). A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, en principe aux clauses et conditions du bail expiré. Les parties peuvent également, d’un commun accord, renégocier les clauses du bail
2. Le loyer et son évolution
Le loyer constitue une obligation essentielle du bail. Il est fixé librement entre les parties. Il peut être fixe, variable, fixe et variable ou structuré en paliers. Son évolution repose sur des mécanismes contractuels et légaux : indexation conventionnelle, révision triennale légale. Le cabinet a alerté sur les conditions de licéité des clauses d’indexation, notamment celles prévoyant uniquement une hausse, désormais réputées non écrites.
3. La valeur locative « code de commerce »
L’Article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Cette valeur est distincte de la valeur locative de marché, souvent plus élevée.
À défaut d’accord, la valeur locative est déterminée selon des critères précis : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage. Cette disposition n’est cependant pas d’ordre public et le bail peut y déroger.
Son analyse conditionne directement la stratégie du bailleur comme du preneur. Si la valeur locative baisse, le preneur a intérêt à prendre date en délivrant une demande de renouvellement dans le délai de 6 mois avant le terme du Bail. Si la valeur locative augmente, le bailleur a intérêt a délivrer congé.
Si la valeur locative est supérieure au dernier loyer en vigueur, le preneur bénéficie en principe du mécanisme du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce sauf exceptions suivantes : baux d’une durée supérieure à 9 ans (ou 12 ans par effet de tacite prolongation) ; locaux monovalents ; modification notable de certains éléments du bail.
4. l’actualité législative
Le cabinet a également présenté les possibles impacts du projet de loi de simplification de la vie économique, notamment les dispositions pouvant d’ores et déjà être raisonnablement intégrées dans les négociations (mensualisation du loyer, plafonnement du dépôt de garantie, et clause tunnel)
Le bail commercial reste un levier stratégique et sa maîtrise contribue à protéger la rentabilité du point de vente.
