Décret Tertiaire : en 2026, de nouvelles mesures s’imposent dans les stratégies d’investissement
Décret Tertiaire : en 2026, de nouvelles mesures s’imposent dans les stratégies d’investissement
Le Décret Tertiaire continue d’évoluer comme l’une des réglementations environnementales les plus impactantes pour l’immobilier d’entreprise en France. Issu de la loi ELAN et intégré dans le cadre plus large de la transition énergétique, ce texte impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² des obligations croissantes de réduction de leurs consommations énergétiques, accompagnées de nouvelles exigences techniques et déclaratives qui prennent effet ou deviennent plus contraignantes cette année 2026.
Le principe central du Décret Tertiaire est l’obligation de réduire progressivement la consommation d’énergie finale des bâtiments assujettis. Les objectifs réglementaires sont stricts : – 40 % d’ici 2030, – 50 % en 2040 et – 60 % en 2050, toutes valeurs par rapport à une année de référence postérieure à 2010. Ce cadre impose une trajectoire de long terme qui oblige les investisseurs institutionnels à intégrer la performance énergétique comme un levier stratégique de valorisation des actifs et de gestion des risques.
Le Décret Tertiaire continue d’évoluer comme l’une des réglementations environnementales les plus impactantes pour l’immobilier d’entreprise en France. Issu de la loi ELAN et intégré dans le cadre plus large de la transition énergétique, ce texte impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² des obligations croissantes de réduction de leurs consommations énergétiques, accompagnées de nouvelles exigences techniques et déclaratives qui prennent effet ou deviennent plus contraignantes cette année 2026.
Le principe central du Décret Tertiaire est l’obligation de réduire progressivement la consommation d’énergie finale des bâtiments assujettis. Les objectifs réglementaires sont stricts : – 40 % d’ici 2030, – 50 % en 2040 et – 60 % en 2050, toutes valeurs par rapport à une année de référence postérieure à 2010. Ce cadre impose une trajectoire de long terme qui oblige les investisseurs institutionnels à intégrer la performance énergétique comme un levier stratégique de valorisation des actifs et de gestion des risques.
Un des changements les plus attendus en 2026 concerne la déclaration et la transparence des performances énergétiques : à compter du 1ᵉʳ juillet 2026, le texte prévoit que l’attestation Éco-Énergie Tertiaire doit être affichée visiblement dans les bâtiments concernés et jointe à tout acte de vente ou de location. Cette obligation renforce la transparence vis-à-vis des utilisateurs et des potentiels acquéreurs, en faisant de l’étiquette Éco-Énergie un document contractuel clé dans les transactions immobilières.
Sur le plan opérationnel, les propriétaires doivent continuer à produire leur déclaration annuelle des consommations via la plateforme électronique OPERAT (gérée par l’ADEME), avant le 30 septembre de chaque année. En 2026, il est également prévu que les bailleurs puissent ajuster leurs objectifs et déclarer des intensités d’usage plus affinées, ce qui doit servir de base aux premières vérifications détaillées des années 2026-2030.
A cela s’ajoute un renforcement des exigences techniques et de pilotage énergétique des bâtiments : la Gestion Technique du Bâtiment (GTB) ou les systèmes automatisés de contrôle et d’analyse des consommations deviennent des leviers incontournables pour atteindre les objectifs fixés, car ils permettent un suivi en continu et l’identification rapide des dérives de consommation, réduisant ainsi les risques de non-conformité.
L'année 2026 s’inscrit dans un contexte réglementaire plus large qui s’articule avec d’autres contraintes : la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et les obligations d’audits énergétiques périodiques pour les entreprises fortement consommatrices d’énergie (≥ 2,75 GWh/an, audit avant le 11 octobre 2026), renforcent l’obligation pour les investisseurs de cartographier et structurer leur stratégie énergétique sur l’ensemble de leur portefeuille immobilier.
Sur le plan des sanctions, le cadre reste contraignant : en cas de manquement aux obligations du Décret Tertiaire, les assujettis s’exposent non seulement à des amendes administratives (jusqu’à plusieurs milliers d'€), mais également à des dispositifs de mise en conformité forcée, voire à des mesures de publication de non-conformité, susceptibles d’impacter la réputation des propriétaires / bailleurs.
Bien que certaines modalités du décret pourraient être ajustées à l’avenir (par exemple à travers la fixation des objectifs absolus ou l’intensification des contrôles), cette nouvelle année constitue un point d’inflexion concret : les exigences de transparence, de pilotage et d’affichage entrent dans une phase d’application plus normative, rendant indispensable l’intégration du Décret Tertiaire dans les stratégies d’investissement, de gestion et d’arbitrage des actifs tertiaires, en particulier pour les portefeuilles contrôlés par des foncières, des investisseurs institutionnels ou des grands fonds d’investissement.
Le Décret Tertiaire transforme alors la performance énergétique en critère central de valorisation et de liquidité des actifs tertiaires détenus par les SCPI, OPCI, foncières institutionnelles et marchands de biens. Ses mesures peuvent conditionner la thèse d'investissement des grands comptes, en obligeant ces acteurs à cartographier finement les consommations de l’ensemble de leur portefeuille, à investir dans le pilotage énergétique (GTB, travaux, suivi OPERAT) et à intégrer le respect des trajectoires réglementaires dans leurs décisions d’arbitrage, de rénovation ou de cession.
A mesure que l’attestation Éco-Énergie Tertiaire devient un document opposable dans les transactions (ventes et locations), la conformité au décret conditionne directement l’attractivité locative, la valeur d’expertise et la capacité à céder un actif. Pour les grands comptes, le Décret Tertiaire n’est plus une contrainte technique mais un enjeu stratégique de gestion d’actifs et de maîtrise du risque réglementaire.
Sur le plan opérationnel, les propriétaires doivent continuer à produire leur déclaration annuelle des consommations via la plateforme électronique OPERAT (gérée par l’ADEME), avant le 30 septembre de chaque année. En 2026, il est également prévu que les bailleurs puissent ajuster leurs objectifs et déclarer des intensités d’usage plus affinées, ce qui doit servir de base aux premières vérifications détaillées des années 2026-2030.
A cela s’ajoute un renforcement des exigences techniques et de pilotage énergétique des bâtiments : la Gestion Technique du Bâtiment (GTB) ou les systèmes automatisés de contrôle et d’analyse des consommations deviennent des leviers incontournables pour atteindre les objectifs fixés, car ils permettent un suivi en continu et l’identification rapide des dérives de consommation, réduisant ainsi les risques de non-conformité.
L'année 2026 s’inscrit dans un contexte réglementaire plus large qui s’articule avec d’autres contraintes : la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et les obligations d’audits énergétiques périodiques pour les entreprises fortement consommatrices d’énergie (≥ 2,75 GWh/an, audit avant le 11 octobre 2026), renforcent l’obligation pour les investisseurs de cartographier et structurer leur stratégie énergétique sur l’ensemble de leur portefeuille immobilier.
Sur le plan des sanctions, le cadre reste contraignant : en cas de manquement aux obligations du Décret Tertiaire, les assujettis s’exposent non seulement à des amendes administratives (jusqu’à plusieurs milliers d'€), mais également à des dispositifs de mise en conformité forcée, voire à des mesures de publication de non-conformité, susceptibles d’impacter la réputation des propriétaires / bailleurs.
Bien que certaines modalités du décret pourraient être ajustées à l’avenir (par exemple à travers la fixation des objectifs absolus ou l’intensification des contrôles), cette nouvelle année constitue un point d’inflexion concret : les exigences de transparence, de pilotage et d’affichage entrent dans une phase d’application plus normative, rendant indispensable l’intégration du Décret Tertiaire dans les stratégies d’investissement, de gestion et d’arbitrage des actifs tertiaires, en particulier pour les portefeuilles contrôlés par des foncières, des investisseurs institutionnels ou des grands fonds d’investissement.
Le Décret Tertiaire transforme alors la performance énergétique en critère central de valorisation et de liquidité des actifs tertiaires détenus par les SCPI, OPCI, foncières institutionnelles et marchands de biens. Ses mesures peuvent conditionner la thèse d'investissement des grands comptes, en obligeant ces acteurs à cartographier finement les consommations de l’ensemble de leur portefeuille, à investir dans le pilotage énergétique (GTB, travaux, suivi OPERAT) et à intégrer le respect des trajectoires réglementaires dans leurs décisions d’arbitrage, de rénovation ou de cession.
A mesure que l’attestation Éco-Énergie Tertiaire devient un document opposable dans les transactions (ventes et locations), la conformité au décret conditionne directement l’attractivité locative, la valeur d’expertise et la capacité à céder un actif. Pour les grands comptes, le Décret Tertiaire n’est plus une contrainte technique mais un enjeu stratégique de gestion d’actifs et de maîtrise du risque réglementaire.
